Cuando se hereda un piso, pueden surgir desacuerdos sobre qué hacer con él. La venta de un piso heredado suele ser sencilla si todos los herederos están de acuerdo, pero ¿qué ocurre si un heredero se opone a la venta?
Por norma general, no es posible vender un piso sin la aprobación de todos los propietarios. Sin embargo, la ley ofrece diferentes alternativas para hacerlo. A continuación, te explicamos las opciones disponibles para vender un piso heredado cuando no hay consenso entre los herederos.
¿Cuáles son las alternativas para vender una propiedad si uno de los herederos se opone?
Dado que un inmueble no puede dividirse físicamente y repartirse, se hereda en proindiviso. Esto significa que todos los herederos son copropietarios de la totalidad de la vivienda, cada uno en el porcentaje que le corresponda.
Por lo tanto, para vender la propiedad se requiere el consentimiento de todos. Así como no se puede forzar a un heredero a vender, tampoco se puede obligar a otro a mantener la copropiedad.
En estos casos, la ley ofrece varias opciones. Sin embargo, la mejor manera de evitar conflictos y maximizar el beneficio de la venta de una propiedad heredada es llegar a un acuerdo entre todos los herederos.
1.Adjudicación de la propiedad a un heredero mediante extinción de condominio
Si algunos herederos quieren quedarse con la vivienda, pueden optar por la extinción del condominio, comprando la parte de los demás herederos. Si la propiedad tiene una hipoteca, los herederos que venden su parte dejarán de ser propietarios, pero seguirán siendo responsables de la hipoteca.
Para liberarse de esta responsabilidad, el heredero que se queda con la vivienda deberá negociar con el banco una novación del préstamo, demostrando su solvencia y, a menudo, aceptando condiciones menos favorables.
Algunas de sus ventajas son:
- Ahorras impuestos: Como no se trata de una compraventa convencional, no es necesario presentar el Impuesto de Plusvalía Municipal ni pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sin embargo, los herederos que vendan su parte deberán declarar la ganancia patrimonial en el IRPF.
- Evitas conflictos: Alcanzar un acuerdo entre las partes es más beneficioso para las relaciones familiares que recurrir a una disputa judicial.
- Obtienes más ganancia: El precio de venta de un piso heredado es superior al de una subasta judicial, lo que resulta más ventajoso para el vendedor.
2. Realizar un acto de conciliación
Cuando los herederos no logran ponerse de acuerdo sobre el destino de la vivienda, se aconseja buscar la ayuda de un mediador y llevar a cabo un acto de conciliación antes de emprender acciones legales.
Aunque no es obligatorio contar con un abogado durante este proceso, es muy recomendable para recibir asesoramiento sobre las distintas opciones disponibles.
Sus ventajas son:
- Evitas la vía judicial: Aunque se recurra a esta opción debido a la falta de un acuerdo previo, sigue siendo una solución amistosa que evita los costos asociados a un proceso judicial.
- Asegura validez legal: Esto garantiza que todas las partes cumplirán con el acuerdo alcanzado.
3.Poner en subasta voluntaria el piso heredado
Cuando los herederos acuerdan vender un piso heredado pero no pueden decidir el precio, pueden optar por una subasta voluntaria. Esto implica solicitar al Juzgado de Primera Instancia local una subasta donde se establece un valor de tasación como base. La vivienda puede ser vendida por este valor o no ser adjudicada. En ese caso, los herederos pueden decidir si aceptar la oferta.
Los trámites administrativos tienden a prolongarse más que en una venta directa en el mercado abierto.
Generalmente, vender una propiedad en el mercado libre resulta en un precio superior al obtenido mediante una subasta.
4. Cesión del proindiviso de un piso heredado
Una opción adicional para los propietarios que desean vender su parte de un piso heredado es realizar la venta del proindiviso a un tercero.
Existen compañías especializadas en la compra de proindivisos, un procedimiento reconocido por el Código Civil. De esta manera, un heredero puede transferir su parte de la propiedad a una empresa, que pasará a ser copropietaria junto con los demás herederos.
Si no logras alcanzar un acuerdo con los otros herederos, tienes la opción de vender tu parte sin necesidad de recurrir a un litigio judicial.
5. Partición de bienes comunes
En situaciones donde no se logra un acuerdo, la alternativa final es presentar una demanda de división de la cosa común. Usualmente, esto conduce a que el juez ordene la venta del piso heredado mediante subasta pública, y luego se distribuyan las ganancias entre los herederos.
Como hemos visto, la respuesta no es sencilla y puede depender de diversos factores legales y acuerdos entre los herederos. En Habitalia, estamos aquí para ayudarte a navegar por este proceso con la orientación experta que necesitas.