La propiedad de inmuebles no solo representa una inversión segura, sino también una fuente potencial de ingresos. Sin embargo, con la rentabilidad también llega una obligación: declarar correctamente esos ingresos ante la Agencia Tributaria en tu declaración del IRPF.
Ya sea que alquiles tu vivienda, la tengas vacía o la hayas vendido, es fundamental conocer qué tipos de ingresos inmobiliarios existen y cómo tributan. En este artículo te explicamos con detalle qué debes declarar, cómo se calcula y qué gastos puedes deducir.
1. Ingresos por alquiler: rendimiento del capital inmobiliario
Si tienes una propiedad en alquiler, los ingresos que percibes mensualmente deben incluirse como rendimientos del capital inmobiliario.
¿Qué se incluye?
- Renta mensual del inquilino.
- Pagos adicionales por garaje, trastero o mobiliario.
- Cantidades abonadas por suministros si el inquilino no los paga directamente.
¿Qué gastos puedes deducir?
La buena noticia es que puedes deducir numerosos gastos relacionados con la propiedad alquilada:
- Intereses del préstamo hipotecario vinculado al inmueble.
- Gastos de comunidad, IBI, seguros y tasas municipales.
- Reparaciones y mantenimiento (no obras de mejora).
- Honorarios de agencias o servicios de gestión.
- Amortización del inmueble (3% anual del valor de construcción).
Estos gastos reducen la base imponible, lo que puede reducir la cantidad que tienes que pagar en impuestos.
Reducción del 60%
Si el alquiler está destinado a vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto, siempre que esté correctamente declarado. Esta reducción es especialmente beneficiosa, ya que puede suponer un ahorro significativo en la cantidad a pagar.
2. Viviendas no alquiladas: imputación de rentas inmobiliarias
Aunque no obtengas ingresos reales, las viviendas vacías también tributan. Hacienda considera que generan una “renta presunta”, que debes incluir en tu IRPF.
¿Qué inmuebles están sujetos?
- Segundas residencias.
- Viviendas vacías.
- Inmuebles urbanos no afectos a una actividad económica.
¿Cuánto se imputa?
- 1,1% del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años.
- 2% si no ha sido revisado.
Este ingreso ficticio se declara como rendimiento inmobiliario, aunque no se haya percibido ningún pago. Esta es una forma en la que Hacienda busca garantizar que los inmuebles no habitados sigan contribuyendo al sistema tributario, incluso si no generan ingresos reales.
3. Venta de inmuebles: ganancias patrimoniales
Cuando vendes una propiedad, el beneficio obtenido tributa como ganancia patrimonial.
¿Cómo se calcula?
Ganancia = Precio de venta – (Precio de compra + gastos y mejoras)
Puedes incluir:
- Impuestos pagados en la compra (ITP, IVA).
- Notaría, registro y agencia.
- Reformas (mejoras estructurales, no mantenimiento).
- Costes de cancelación hipotecaria.
El valor de adquisición y los gastos relacionados con la compra del inmueble son fundamentales para reducir la ganancia patrimonial y, por tanto, la cantidad a tributar.
¿Qué exenciones existen?
- Mayores de 65 años están exentos si venden su vivienda habitual.
- Reinversión en otra vivienda habitual (total o parcial).
- Venta destinada a contratar una renta vitalicia (hasta 240.000 €, para mayores de 65 años).
Estas exenciones están pensadas para facilitar la venta de viviendas y fomentar la reinversión en nuevos inmuebles o en productos de ahorro para la jubilación.
4. Alquiler turístico o vacacional: ¿capital inmobiliario o actividad económica?
Si alquilas tu vivienda por días o semanas (Airbnb, Booking), también debes declarar esos ingresos.
¿Cómo se tributan?
- Como capital inmobiliario, si solo cedes el uso del inmueble.
- Como actividad económica, si ofreces servicios adicionales (limpieza, comidas, atención personalizada).
En el segundo caso, deberás darte de alta como autónomo, llevar contabilidad, declarar IVA y presentar pagos trimestrales.
Si realizas la actividad como actividad económica, debes tener en cuenta que Hacienda tratará los ingresos como si fueras un pequeño empresario, lo que implica una mayor carga administrativa, pero también la posibilidad de deducir más gastos relacionados con la actividad, como suministros, personal de limpieza, marketing, etc.