Heredar una vivienda supone recibir un bien inmueble tras el fallecimiento de un familiar. Sin embargo, este proceso no solo implica la adquisición del inmueble, sino que también conlleva una serie de obligaciones fiscales. Uno de los principales impuestos que afectan a los herederos es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En este artículo, te explicamos cómo afecta al IRPF la herencia de una vivienda, qué impuestos debes pagar y cómo tributar si decides venderla.
¿Se paga IRPF por heredar una vivienda?
En términos generales, heredar una vivienda no genera una obligación inmediata de pago en el IRPF, ya que este impuesto grava los ingresos obtenidos por el contribuyente, y la herencia no se considera una ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
Sin embargo, esto no significa que el heredero no tenga que pagar impuestos. Lo que sí se debe liquidar es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), que varía según la comunidad autónoma y depende del grado de parentesco con el fallecido y del valor de la vivienda heredada.
¿Cuándo influye el IRPF en una vivienda heredada?
El IRPF entra en juego en dos situaciones principales:
- Cuando se vende la vivienda heredada.
- Si se alquila la vivienda heredada.
A continuación, analizamos cada caso con detalle.
1. Tributación en el IRPF si vendes la vivienda heredada
Si decides vender la vivienda heredada, sí tendrás que declararlo en el IRPF, ya que la venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda heredada?
La ganancia patrimonial se calcula de la siguiente manera:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Valor de adquisición – Gastos asociados
- Precio de venta: Es el importe por el que vendes la vivienda, restando los gastos de notaría, agencia y comisiones.
- Valor de adquisición: En el caso de una vivienda heredada, el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
- Gastos asociados: Se pueden incluir gastos como notaría, registro, plusvalía municipal, entre otros.
Ejemplo práctico
Imagina que heredas una vivienda que en el Impuesto de Sucesiones se valoró en 150.000 euros. Decides venderla por 180.000 euros y los gastos de venta (notaría, gestoría, plusvalía municipal) ascienden a 5.000 euros.
Precio de venta: 180.000 €
- Valor de adquisición: 150.000 €
- Gastos de venta: 5.000 €
- Ganancia patrimonial = 180.000 – 150.000 – 5.000 = 25.000 €
Este beneficio de 25.000 € tributa en el IRPF como ganancia patrimonial y se grava según los tipos del ahorro:
- Hasta 6.000 € → 19%
- De 6.000 € a 50.000 € → 21%
- De 50.000 € a 200.000 € → 23%
- Más de 200.000 € → 27%
En este caso, la tributación quedaría así:
- 6.000 € al 19% → 1.140 €
- 19.000 € al 21% → 3.990 €
Total a pagar en IRPF: 5.130 €
Reducciones y exenciones en el IRPF
Existen situaciones en las que puedes reducir o evitar pagar IRPF al vender una vivienda heredada:
- Si reinviertes en vivienda habitual: Si utilizas el dinero obtenido para comprar tu vivienda habitual, puedes beneficiarte de la exención por reinversión.
- Si eres mayor de 65 años: En este caso, la ganancia patrimonial está exenta de tributación si la vivienda era tu residencia habitual.
- Si la herencia incluye usufructo: El cálculo de la ganancia se hace de forma diferente según si heredas la nuda propiedad o el usufructo.
2. Tributación en el IRPF si alquilas la vivienda heredada
Si decides alquilar la vivienda heredada, los ingresos que obtengas tributarán en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
Para calcular la cantidad que tributarás, debes considerar:
Ingresos por alquiler – Gastos deducibles = Rendimiento neto
Entre los gastos deducibles se encuentran:
- Intereses de hipoteca (si la hay)
- IBI y tasas municipales
- Seguro del hogar
- Gastos de mantenimiento y reparaciones
- Honorarios de inmobiliaria
Ejemplo:
Si alquilas la vivienda por 700 €/mes (8.400 €/año) y los gastos deducibles ascienden a 3.000 €, el rendimiento neto será:
8.400 – 3.000 = 5.400 €
Este importe tributa según la base general del IRPF, con tipos que van desde el 19% al 47% dependiendo de los ingresos totales del contribuyente.
Reducciones en el IRPF para propietarios de viviendas en alquiler
Si el alquiler está destinado a vivienda habitual del inquilino, puedes reducir un 60% el rendimiento neto, es decir, solo tributarías por el 40% restante.
Siguiendo el ejemplo anterior:
- 60% de reducción sobre 5.400 € → 3.240 € exentos
- Tributarías solo por 2.160 €
Heredar una vivienda no tiene un impacto directo en el IRPF, pero sí puede afectarte cuando decides venderla o alquilarla.
- Si vendes la vivienda heredada, tributas por la ganancia patrimonial obtenida.
- Si la alquilas, los ingresos generados se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
Es importante conocer las exenciones y reducciones fiscales disponibles para minimizar la carga impositiva y planificar bien la tributación.
Si tienes dudas sobre cómo gestionar la herencia de una vivienda y su impacto en el IRPF, lo mejor es consultar con un asesor fiscal para optimizar tu declaración de la renta.